Cass., sez. III, n. 15891/2025.

La sentenza in commento affronta il tema delle conseguenze della nullità per mancata registrazione d’un contratto di locazione a uso abitativo a canone libero, scritto e non simulato, le quali sono mutate per effetto dell’art. 1, co. 59, della l. n. 208 del 2005 in vigore dal 1° gennaio 2016.

Tale legge ha modificato il co. 6 dell’art. 13 della legge n. 431 de 1998 prevedendo la c.d. riconduzione a congruità nelle seguenti ipotesi.

1) Contratti a canone libero ma simulato.

Precisamente l’art. 13, co. 6, primo periodo, che rinvia al co. 4 del medesimo articolo, stabilisce che il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate, ovvero quelle che eccedono ovvero quelle che eccedono la misura del canone indicata nel contratto scritto e registrato.

2) Contratti a canone concordato ma eccedente la misura stabilita dalle associazioni di categoria.

Rileva di nuovo l’art. 13, co. 6, primo periodo, che rinvia al co. 4 della medesima norma, il quale stabilisce che il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate, ovvero quelle che eccedono la misura del canone risultante dagli accordi delle associazioni di categoria.

3) Contratti per i quali il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione.

L’art. 13, co. 6, si coordina con la contestuale introduzione a carico del locatore dell’obbligo di registrare il contratto entro trenta giorni dalla stipula (l’art. 13, co 1, secondo periodo, e anche art. 1, co. 346, l. n. 311 del 2004) e stabilisce che nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione (nullo per difetto di registrazione) “il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell’articolo 2″.

La norma è stata interpretata nel senso che in caso contratto scritto, non registrato e con canone non simulato il conduttore ha diritto alla restituzione di quanto versato in eccedenza rispetto al canone risultante dagli accordi delle associazioni di categoria.

L’autorità giudiziaria, recita il medesimo articolo 13 (quinto periodo), stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.

Quest’ultimo regime, seconda la giurisprudenza della Corte di Cassazione Cass. III, n. 9475/2021) si applica anche ai contratti conclusi verbalmente.

In caso di contratto verbale è peraltro discussa la possibilità di ottenere la “conversione” del contratto in 4 + 4, posizione che comunque si fonda sul disposto dell’art. 13, co. 6, secondo e terzo periodo.

La legittimazione a far valere la nullità è in ogni caso del conduttore (così ancora Cass. 9475 del 2021): trattasi infatti di nullità relativa, cioè azionabile soltanto dal conduttore e non rilevabile d’ufficio dal giudice.

Si ricorda inoltre che per la giurisprudenza di legittimità (per tutte Cass., sez. un., 23601/2017) è ritenuta possibile la registrazione tardiva con effetto sanante ex tunc, sul presupposto che sanatoria “per adempimento” sia coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione.

La l. n. 208 del 2015 si applica a tutti i contratti non registrati: sia a quelli stipulati dopo la sua entrata in vigore; sia a quelli stipulati prima ma ancora in corso; sia a quelli non soggetti ratione temporis alla comminatoria di nullità per mancata registrazione (in proposito si veda Cass. III, n. 9475/2021 e da ultimo Cass. III, n. 15891/2025).

Si riporta di seguito il testo dell’art. 13 della l. n. 431 del 1998:

1. È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile.

2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.

3. È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.

4. Per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell’articolo 2, è nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.

5. Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall’articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l’importo del canone di locazione dovuto ovvero dell’indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell’immobile, nel periodo considerato.

6. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all’autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2. Tale azione è, altresì, consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo. Nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell’articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell’articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati. L’autorità giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.

7. Le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall’entrata in vigore della presente legge.

8. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso))